Công văn 2001/TCT-CS

Kính gửi : Cục Thuế thành phố Hà Nội .

Trả lời công văn số 4571/CT-KTNB ngày 3/2/2015 của Cục Thuế thành phố Hà Nội về việc báo cáo vướng mắc về giá tính tiền sử dụng đất, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

- Tại Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định:

+ Tại Khoản 4 quy định:

"4. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất nhưng đã phân phối (cấp) trái thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của tổ chức làm nhà ở nước ngoài 15 tháng 10 năm 1993, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% theo giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định như trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị đinh số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; thu bằng 100% theo giá đất ở do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở. "

+ Tại Khoản 8 quy định:

"4. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6, Điều 8 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi "nợ tiền sử dụng đất " trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hổ sơ giao đất tái định cư. Khi thanh toán nợ, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được trả nợ dần khi có khả năng về tài chính trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thi người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

Đối với trường hợp đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 3 năm 2011 mà chưa thanh toán nợ thì nay được áp dụng quy định về thanh toán nợ tại Nghị định này, trong thời hạn tối đa là 5 năm kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2011, người sử dụng đất được thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm trả nợ. "

- Tại Khoản 1, Điều 8, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 07 năm 2004:

"1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền, phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết đinh công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiên để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại điểm b, điểm c Khoản 3 Điều 3 nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ quy định nêu trên, quy định tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP nay là Điều 8, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP là quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền. Quy định tại Khoản 8, Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP nay là Điều 1 6, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP là quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

Theo quy định tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất chia hai loại: (i) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở là "bằng 40% theo giá do UBND cấp tỉnh quy định". (ii) Đối với đất vượt hạn mức giao đất ở là "thu bằng 100% theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất"

Theo Khoản 8, Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP thì "Khi thanh toán nợ người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hai loại giá đã được quy định tại Khoản 4, Điều 2, Nghị định số 120/2010/NĐ-CP nêu trên. Tức là, tại giấy chứng nhận đã ghi số tiền sử dụng đất phải nộp bao nhiêu thì khi thanh toán nợ, người sử dụng đất đương nhiên phải nộp theo số đã ghi. Như vậy, việc tính số tiền sử dụng đất phải nộp không liên quan đến việc người sử dụng đất nộp ngay hay xin được ghi nợ. Theo đó không có hai cách áp dụng như Cục Thuế thành phố Hà Nội đã đề cập tại công văn số 4571/CT-KTNB ngày 3/2/2015 nêu trên.

Đề nghị Cục Thuế thành phố Hà Nội căn cứ hồ sơ của từng trường hợp cụ thể để giải quyết theo đung quy định của pháp luật.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế thành phố Hà Nội được biết./.