Công văn 49/KTrVB

Kính gửi: Bộ Xây dựng

Trong thời gian qua, thực hiện nhiệm vụ kiểm tra văn bản theo Nghị định số 135/2003/NĐ-CP ngày 14/11/2003 của Chính phủ cũng như phản ánh của phương tiện thông tin đại chúng, Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật đã kiểm tra theo thẩm quyền về tính hợp pháp đối với nội dung Công văn số 03/BXD-PTĐT ngày 26/3/2010 (sau đây gọi tắt là Công văn số 03) và Thông tư số 02/2006/NĐ-CP">04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 (gọi tắt là Thông tư số 04) của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về Quy chế khu đô thị mới.

Đồng thời, để có thêm cơ sở, Cục cũng đã chủ trì, tổ chức cuộc họp với đại diện một số cơ quan, đơn vị có liên quan của Bộ Xây dựng (Vụ Pháp chế, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và Cục phát triển đô thị) để trao đổi, thảo luận về tính hợp pháp của Công văn số 03 và Thông tư số 04 này.

Trên cơ sở kết quả kiểm tra và trao đổi, thảo luận, Cục Kiểm tra văn bản QPPL xin thông báo với quý Bộ bước đầu một số nội dung chính trong Công văn số 03 và Thông tư số 04 như sau:

1. Về Công văn số 03

a. Công văn này được thể hiện dưới dạng trả lời cho một doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội (công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam số GLVL/YS/PMDT/C2/1.01/MOC/CHK/017/10 ngày 17/3/2010 về khu đô thị mới C2-dự án đối ứng của dự án BT xây dựng nhà máy xử lý nước thải Yên Sở - Hoàng Mai - Hà Nội), tuy nhiên cách đưa ra các nội dung tại Công văn này, các doanh nghiệp xây dựng nói chung đều có thể áp dụng như một quy định mang tính quy phạm phổ biến (cần phải được quy định trong một văn bản QPPL của Bộ).

b. Nội dung công văn đã đưa ra một số hướng dẫn có tính quy phạm pháp luật như: “thời điểm đầu tiên của chủ đầu tư được phép huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới nêu trên thông qua hợp đồng giữa bên bán và bên mua là sau khi dự án đã được UBND thành phố Hà Nội cho phép đầu tư và chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng, bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong quyết định cho phép đầu tư. Việc huy động vốn chỉ được phép khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công ty chứng minh được khả năng về tài chính để đầu tư xây dựng dự án theo quy định hiện hành và thực hiện khởi công công trình” là không đảm bảo sự tương thích giữa hình thức văn bản là Công văn với nội dung quy phạm pháp luật trong Công văn.

c. Căn cứ pháp lý được dẫn tại Công văn là Thông tư số 04 và Nghị định số 02 có một số nội dung cần phải được xem xét, xử lý vì các văn bản này không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 01/7/2006 (sẽ được nêu cụ thể tại Mục 2 Công văn này).

d. Việc đưa ra một số quy định, quy phạm hướng dẫn tại Công văn số 03 nhưng lại được thể hiện bằng Công văn của Bộ do Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị ký thừa lệnh Bộ trưởng cũng không phù hợp với quy định của Luật Ban hành văn bản QPPL.

2. Về Thông tư số 04

Công văn số 03 sử dụng Thông tư số 04 làm căn cứ pháp lý, do vậy, Cục Kiểm tra văn bản cũng đã xem xét nội dung Thông tư số 04 và thấy rằng, Thông tư số 04 ban hành ngày 18/8/2006 là thời điểm mà Luật Nhà ở đã có hiệu lực. Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng. Như vậy, nội dung Thông tư số 04 có quy định khác với quy định đã dẫn ở trên của Luật Nhà ở là không bảo đảm tính hợp pháp. Cụ thể là, Thông tư số 04 đã cho phép chủ đầu tư được huy động vốn từ khi “chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư” sớm hơn thời điểm “đã xây dựng xong phần móng” được quy định tại Điều 39 của Luật Nhà ở.

Mặt khác, Công văn số 03 cũng có dẫn Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006, chúng tôi thấy, Nghị định số 02 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/1/2006 là thời điểm trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực. Như vậy, từ thời điểm Luật Nhà ở có hiệu lực, các nội dung của Nghị định số 02 phải được rà soát để bảo đảm sự phù hợp của các nội dung Nghị định với Luật Nhà ở, công bố việc bãi bỏ các quy định của Nghị định số 02 trái với Luật Nhà ở.

Từ các phân tích nêu trên, chúng tôi đề nghị quý Bộ khẩn trương tiến hành rà soát Nghị định số 02 cho phù hợp với Luật Nhà ở. Đồng thời tiến hành tự kiểm tra đối với Công văn số 03, Thông tư số 04 để bảo đảm tính hợp pháp của các văn bản này và thông báo kết quả xử lý cho Cục theo quy định của pháp luật (trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo)./.