Quyết định 91/2004/QĐ-UB

QUYẾT ĐỊNH

CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH QUẢN LÝ KINH DOANH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

UỶ BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND;
Căn cứ Luật Đất đai;
Căn cứ Pháp lệnh Thủ đô;
Căn cứ các Nghị định: số 51/1999/NĐ-CP và số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/7/1999, số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000, số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001 và Nghị định số 71/ 2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 của Chính phủ;
Căn cứ Thông tư số 71/2001/NĐ-CP">20/2002/TT-BTC ngày 28/02/2002 của Bộ Tài chính hướng dẫn về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê;
Căn cứ Nghị quyết số 09/2000/QĐ-HĐ ngày 21/7/2000 của HĐND Thành phố Hà nội; Công văn số 676/BCĐ - QLN ngày 30/5/1996 của Ban chỉ đạo trung ương về chính sách nhà ở và đất ở;
Căn cứ Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND Thành phố quy định những nguyên tắc quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố;
Xét đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất,

QUYẾT ĐỊNH:

Điều 1: Ban hành kèm theo Quyết định này quy định về việc quản lý kinh doanh nhà ở  trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Điều 2: Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

Điều 3: Chánh Văn phòng HĐND và UBND Thành phố; Giám đốc các sở, ban, ngành thuộc Thành phố; Chủ tịch UBND các quận, huyện và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này ./.

QUY ĐỊNH

VỀ VIỆC QUẢN LÝ KINH DOANH NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 91/2004/QĐ-UB ngày 20 tháng 5 năm 2004 của UBND Thành phố Hà Nội)

Chương 1:

QUI ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi và đối tượng áp dụng

1. Bản quy định này quy định về việc quản lý nhà nước của Thành phố Hà nội đối với các hoạt động kinh doanh nhà ở của các tổ chức, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

2. Các tổ chức, cá nhân có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy định này.

Điều 2. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở

Các tổ chức, cá nhân được quy định tại các Khoản 1,2,3,4 Điều này, có đăng ký kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật được kinh doanh nhà ở.

1. Các tổ chức, cá nhân quy định tại Khoản 1, Điều 1 của Quy định này

2. Các tổ chức do người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư trực tiếp tại Việt Nam.

3. Các tổ chức do người nước ngoài cư trú lâu dài ở Việt Nam đầu tư trực tiếp tại Việt Nam.

4. Các tổ chức do công dân Việt Nam cùng thành lập với người Việt nam định cư ở nước ngoài, với người nước ngoài cư trú lâu dài tại Việt nam.

Điều 3: Quyền sở hữu nhà ở

Nhà ở của các tổ chức, cá nhân xây dựng để kinh doanh là tài sản được Nhà nước bảo hộ theo quy định của Pháp luật.

Nhà ở cho thuê tại các dự án khu đô thị mới hoặc chung cư cũ xây dựng lại, được xác lập sở hữu cho người đầu tư kinh doanh cho thuê trong suốt thời gian xây dựng, khai thác kinh doanh cho thuê với những điều kiện cụ thể nhưng không vượt quá 50 năm. Những nhà này khung giá thuê nhà do Nhà nước quy định.

Điều 4. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở

1) Đối với nhà ở để mua, bán:

Việc mua, bán nhà ở được thực hiện trên cơ sở hợp đồng ký kết giữa người mua nhà ở và người có nhà ở để bán; Giá mua, bán nhà ở thực hiện theo phương thức thoả thuận giữa người mua nhà ở và người bán nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm ký kết hợp đồng, trong đó có các điều, khoản thỏa thuận phương thức thanh toán và bàn giao nhà giữa người mua và người bán.

2) Đối với nhà ở để cho thuê:

a. Việc thuê nhà để ở được thực hiện trên cơ sở hợp đồng thuê nhà ở được ký kết giữa người thuê nhà ở và người có nhà ở để cho thuê; người thuê nhà ở và người có nhà ở để cho thuê phải cam kết thực hiện đúng các điều kiện thuê nhà, trả nhà theo hợp đồng, đúng quy định của pháp luật. Hợp đồng thuê nhà ở được lập theo mẫu do cơ quan Nhà nước ban hành, được pháp luật bảo hộ.

Trong thời gian thuê nhà, nếu người thuê nhà vi phạm hợp đồng thuê nhà, vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà thì bên cho thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà trước thời hạn và yêu cầu người thuê nhà bồi thường thiệt hại (nếu có) cho bên cho thuê nhà.

b. Giá cho thuê nhà được lập lũy tiến cho những căn hộ xây dựng có tiện nghi, trang thiết bị tốt, sử dụng nhiều diện tích, đảm bảo thu hồi vốn cho chủ đầu tư và bù đắp chi phí cho những căn hộ giá thấp cho người nghèo thuê có diện tích, tiện nghi tương ứng với thu nhập của họ.

c. Đối với nhà cho thuê có thời hạn, khi hết thời hạn thuê thì người thuê nhà phải trả lại nhà cho chủ nhà hoặc thoả thuận gia hạn tiếp hợp đồng với chủ nhà nếu người thuê nhà vẫn có nhu cầu thuê.

Điều 5. Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở

1. Các đối tượng được mua nhà ở gồm:

a. Mọi đối tượng dân cư sinh sống trên địa bàn Thành phố Ha nội nếu có nhu cầu mua nhà ở để ở đều có quyền được mua.

b. Các đối tượng hưởng lương từ ngân sách Nhà nước, cán bộ, công chức, viên chức, công nhân lao động làm việc trong các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế.

c. Các đối tượng thuộc diện chính sách, chính sách xã hội.

Các đối tượng nêu trên phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội

2. Các đối tượng được thuê nhà ở gồm:

a. Là các đối tượng nêu tại Khoản 1, Điều này.

b. Sinh viên, học sinh học tại các trường Đại học, Cao đẳng; các đối tượng dân cư sinh sống, công tác hoặc làm việc được đăng ký hộ khẩu tạm trú tại Hà nội.

Chương 2:

QUẢN LÝ VIỆC KINH DOANH NHÀ Ở

Điều 6. Đất để làm nhà ở cho mục đích kinh doanh:

1. Đất xây dựng nhà ở tại các khu đô thị mới

a. Tại các khu đô thị mới, nhà ở được xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch được duyệt, đảm bảo các điều kiện sinh hoạt, làm việc, đi lại, học hành, nghỉ ngơi và vệ sinh môi trường.

b. Khuyến khích các doanh nghiệp có cơ chế phù hợp với quy định của pháp luật nhằm huy động được các nguồn vốn hợp pháp trong và ngoài nước để đầu tư xây dựng nhà ở, tăng quỹ nhà ở cho dân cư.

2. Đất xây dựng nhà ở tại các khu nhà ở tập thể, nhà chung cư cũ

a. Tại các khu nhà ở tập thể, nhà chung cư cũ đã xuống cấp hoặc hết hạn sử dụng không đảm bảo an toàn và điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho người dân sinh sống, cần được cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại để sử dụng.

b. Tại các khu tập thể do các cơ quan tự bố trí cho cán bộ, công nhân ở từ những năm trước, chưa được quy hoạch và xây dựng đồng bộ, thiếu hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội.

Nhà ở xây dựng tại Tiết a và Tiết b - Khoản 2 Điều này trước hết phải ưu tiên để giải quyết nhu cầu tái định cư tại chỗ. Phần diện tích dư dôi (nếu có) chủ đầu tư được kinh doanh theo quy định tại Điều 5 của Quy định này.

3. Đất xây dựng nhà ở tại các khu dân cư có thể chuyển đổi của một hoặc nhiều người để tạo thành những công trình nhà ở có kiến trúc đẹp, tăng diện tích sử dụng tại những vùng quy hoạch cho phép tăng mật độ dân cư và diện tích xây dựng nhà ở để kinh doanh.

Điều 7. Các loại nhà ở để kinh doanh

1. Nhà ở để bán: Nhà ở được đầu tư xây dựng hợp pháp, thuộc sở hữu của chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà họăc dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ mà chủ đầu tư được quyền bán theo giá thỏa thuận.

2. Nhà ở để cho thuê: Nhà ở được đầu tư xây dựng hợp pháp, thuộc sở hữu lâu dài hoặc sở hữu có thời hạn của chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà hoặc dự án cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ mà chủ đầu tư dùng để cho thuê.

Điều 8. Chủ thể kinh doanh nhà ở

Chủ thể kinh doanh nhà ở là pháp nhân, thể nhân (gọi tắt là chủ nhà) được phép đăng ký kinh doanh nhà ở theo quy định của pháp luật.

Chủ nhà có trách nhiệm tổ chức kinh doanh nhà ở theo quy định của Thành phố về mua bán nhà ở tại các dự án phát triển nhà; quy định về quản lý cho thuê nhà ở tại các dự án phát triển nhà trên địa bàn Thành phố.

Người mua  nhà hoặc thuê nhà ở có trách nhiệm thực hiện đúng hợp đồng mua bán, hoặc thuê nhà ở theo quy định của Bộ Luật Dân sự hiện hành.

Điều 9. Trách nhiệm của chủ đầu tư

1. Phải công khai thủ tục mua bán. Việc mua bán nhà ở được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên mua và bên bán theo các hình thức trả dần theo đợt, trả góp và phải lập hợp đồng mua bán nhà ở.

2. Phải nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật và phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước làm các thủ tục theo quy định của pháp luật cho bên mua nhà.

3. Chủ đầu tư có nhà cho thuê phải đăng ký kinh doanh, khi cho thuê nhà phải lập hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự, trên cơ sở thoả thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà.

Điều 10. Giá cho thuê nhà ở

Thành phố không dùng ngân sách để bao cấp giá cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở áp dụng cho từng loại căn hộ và từng đối tượng thuê do chủ đầu tư tự quyết định trên cơ sở cân đối vốn đầu tư ứng trước, thu hồi vốn và lợi nhuận trong thời gian không vượt quá 50 năm.

Thành phố công bố khung giá nhà ở cho thuê bằng quyết định riêng, trong đó cụ thể hoá Tiết b, Khoản 2 - Điều 4 của Quy định này. Hệ số giá cho thuê nhà cho người nghèo từ 0,4 đến 0,7 khung giá của giá trung bình tính cho đơn vị diện tích một mét vuông. Sự bù đắp từ các nguồn vốn cho nhà ở để học sinh, sinh viên thuê, cho nhà tái định cư, cho người dân phải di chuyển để lấy mặt bằng phát triển Thành phố và cho người có công thuê khi chưa tạo lập được chỗ ở riêng theo quy định của Nhà nước được ngân sách Thành phố bố trí hàng năm.

Điều 11. Một số ưu đãi khuyến khích hoạt động kinh doanh nhà ở cho thuê.

1. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở để kinh doanh cho thuê được:

a. Huy động vốn ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về thuê nhà ở đối với các đối tượng quy định tại Điều 5 bản quy định này;

b. Vay vốn của các tổ chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

c. UBND Thành Phố xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 106/2004/NĐ-CP ngày 12/4/2004 của Chính phủ hoặc vay từ Quỹ đầu tư phát triển của Thành phố.

d. ưu đãi về miễn, giảm, chậm nộp tiền sử dụng đất và thuế sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và của Thành phố.

e. ưu đãi các khoản nghĩa vụ về nộp tiền đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư để cho thuê.

f. Chậm nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất phải nộp tiền (nếu có), nhưng thời gian chậm nộp tối đa không quá 5 năm, kể từ ngày ký quyết định giao đất.

g. áp dụng mức thuế suất thấp nhất đối với thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập từ hoạt động cho thuê nhà, đảm bảo thu hồi vốn và bù đắp chính sách xã hội.

h. Ký kết nhận quản lý và khai thác kinh doanh toàn bộ diện tích tầng 1 (tầng trệt) nhà chung cư cao tầng và các dịch vụ khác của công trình hoặc của khu dự án.

2. Ngân sách Nhà nước đầu tư các công trình, hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án đấu nối với hệ thống chung của khu vực. Trong trường hợp Ngân sách Nhà nước chưa cân đối kịp vốn đầu tư cho các công trình theo tiến độ thì chủ đầu tư được sử dụng các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư theo đúng quy định của Nhà nước về quản lý đầu tư và xây dựng nhằm đưa dự án vào hoạt động đúng tiến độ. Nguồn đầu tư này sẽ được trừ vào kinh phí phải nộp Ngân sách theo qui định. Trường hợp khi đã trừ mà còn thiếu sẽ được hoàn trả từ nguồn Ngân sách.

Chương 3:

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 12. Trách nhiệm của các ngành, UBND các quận, huyện và chủ đầu tư kinh doanh nhà ở:

1. Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất:

Được UBND Thành phố giao nhiệm vụ và chịu trách nhiệm:

a. Giải quyết các thủ tục bán hoặc cho thuê đối với quỹ nhà ở đầu tư bằng nguồn vốn Ngân sách và quỹ nhà ở do các chủ dự án bàn giao cho Thành phố; quản lý hướng dẫn các chủ đầu tư bán nhà cho các đối tượng quy định tại Điều 5 quy định này.

b. Hướng dẫn để các cơ quan, đơn vị có nhu cầu giải quyết nhà ở cho cán bộ, công nhân viên chức của mình theo Quy định của UBND Thành phố.

c. Lập kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm và 05 năm .

d. Chủ trì, phối hợp với các sở: Kế hoạch và Đầu tư, Quy hoạch Kiến trúc, Xây dựng, Tài chính, Tư pháp; Cục Thuế Hà Nội xây dựng, trình UBND Thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến quản lý, kinh doanh nhà ở, quản lý diện tích tầng 1 (tầng trệt) nhà chung cư cao tầng trên địa bàn Thành phố Hà nội.

2. Sở Quy hoạch-Kiến trúc:

Được UBND Thành phố giao nhiệm vụ và chịu trách nhiệm:

a. Xác định rõ ranh giới trên quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án phát triển nhà ở hoặc khu đô thị mới, các khu đất phải thực hiện điều tiết theo quy định của UBND Thành phố.

b. Xác định địa điểm, quy hoạch khu đất xây dựng nhà ở cho thuê.

3. Chủ đầu tư kinh doanh nhà ở:

a. Có trách nhiệm cụ thể hoá nội dung dự án đầu tư, trình UBND Thành phố phê duyệt; quản lý và thực hiện dự án theo các qui định của Nhà nước và Thành phố.

b. Tổ chức thực hiện dự án đúng kế hoạch, tiến độ theo quyết định phê duyệt đầu tư; chịu trách nhiệm về chất lượng các công trình, hạng mục công trình và thực hiện bảo hành công trình theo qui định hiện hành.

Trường hợp các chủ đầu tư không có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, để dự án kéo dài quá thời gian qui định, Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất lập hồ sơ trình UBND Thành phố thu hồi đất và giao cho Chủ đầu tư khác để thực hiện có hiệu quả. Chủ đầu tư dự án bị thu hồi đất được bồi thường các chi phí theo quyết định của Hội đồng thẩm định Thành phố.

Điều 13: Sửa đổi, điều chỉnh và bổ sung

Trong quá trình thực hiện Qui định này, nếu có khó khăn, vướng mắc, UBND Thành phố yêu cầu các cấp, các ngành, các tổ chức và cá nhân có liên quan gửi văn bản về Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất để tổng hợp, đề xuất ý kiến, báo cáo UBND Thành phố xem xét, sửa đổi bổ sung cho phù hợp./.