Công văn 1521/BXD-VP

Kính gửi: Sở Xây dựng Tiền Giang.

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 470/SXD-KH ngày 04/7/2008 của Sở Xây dựng Tiền Giang về một số vướng mắc, kiến nghị về quy hoạch, phát triển nhà ở và quản lý đầu tư xây dựng. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

I. VỀ QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG:

1. Về các kiến nghị của Sở về cơ chế chính sách:

Theo quy định của Nghị định 16/2005/NĐ-CP và Nghị định 112/2006/NĐ-CP của Chính phủ, dự án đầu tư xây dựng công trình được phân thành 3 nhóm A, B, C. Trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt dự án đã được quy định cụ thể; theo đó các dự án nhóm A phải trình các Bộ có xây dựng chuyên ngành để thẩm định thiết kế cơ sở; còn lại các dự án nhóm B, C trình các Sở có xây dựng chuyên ngành ở địa phương thẩm định.

Đối với những công trình quy mô nhỏ, có mức vốn dưới 7 tỷ đồng thì không cần thiết phải lập dự án mà chỉ cần lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật, theo đó chủ đầu tư không phải lập thiết kế cơ sở mà chỉ cần lập một bước thiết kế đó là thiết kế bản vẽ thi công. Đối với những công trình này chủ đầu tư không phải trình để thẩm định thiết kế cơ sở như đối với công trình yêu cầu phải lập dự án, mà chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, trước khi trình người có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt dự án. Vì chỉ có một bước thiết kế nên khi thẩm định thiết kế bản vẽ thi công, chủ đầu tư phải thuê tư vấn thẩm tra để bảo đảm an toàn công trình; nếu thiết kế không đảm bảo yêu cầu, chủ đầu tư có quyền yêu cầu tổ chức tư vấn sửa thiết kế và thẩm định lại.     

Những công trình quy mô nhỏ thì trình tự thực hiện công tác lựa chọn nhà thầu cũng khác so với các công trình quy mô lớn, cụ thể đối với công trình quy mô nhỏ thì không thực hiện bước sơ tuyển mà gộp bước sơ tuyển và bước đấu thầu vào một. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Thông tư hướng dẫn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng. Trong tháng 8/2008 sẽ hoàn thiện để ban hành Thông tư này.

Nghị định số 58/2008/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu, một số nội dung liên quan đến sự không thống nhất về ngôn từ giữa Luật Đấu thầu và Nghị định số 99/2007/NĐ-CP đã được Bộ Xây dựng hướng dẫn trong Thông tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007. Mục 2.6 Thông tư số 06/2007/TT-BXD đã quy định chi tiết các loại giá hợp đồng, trong đó có giải thích giá hợp đồng trọn gói trong Nghị định số 99/2007/NĐ-CP tương ứng với hình thức trọn gói và hình thức theo tỷ lệ phần trăm quy định trong Luật Đấu thầu; giá hợp đồng theo đơn giá cố định trong Nghị định số 99/2007/NĐ-CP tương ứng với hình thức theo đơn giá và hình thức theo thời gian quy định trong Luật Đấu thầu. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để ban hành thông tư hướng dẫn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.

2. Về cơ chế thu thập thông tin năng lực nhà thầu: Bộ Xây dựng đã ban hành Quy định quản lý thông tin về năng lực của các tổ chức hoạt động xây dựng qua Trang thông tin điện tử của Bộ kèm theo Quyết định số 02/2008/QĐ-BXD ngày 20/2/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Về sắp xếp lại các ban quản lý dự án đầu tư xây dựng và chi phí cho quản lý dự án:

Tại Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2007 và văn bản số 1394/BXD-PC ngày 28/6/2007 đã hướng dẫn cụ thể việc chuyển đổi các Ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc khu vực do các địa phương đã thành lập trước đây. Trong đó nêu rõ nguyên tắc Ban QLDA là không làm chủ đầu tư. Ban quản lý dự án là do chủ đầu tư thành lập giao nhiệm vụ và quyền hạn. Căn cứ vào nhiệm vụ, quyền hạn chủ đầu tư giao, Ban QLDA có thể thuê tổ chức tư vấn hoặc cá nhân để thực hiện một phần công việc và phải được chủ đầu tư chấp thuận. 

Khi chuyển đổi các ban QLDA thành đơn vị sự nghiệp hoặc doanh nghiệp, về nguyên tắc là phải đánh giá, xác định giá trị các tài sản do các Ban QLDA đang quản lý để giao cho doanh nghiệp mới.  

Về nguyên tắc quản lý dự án là phải có chi phí, chi phí cho quản lý dự án được lấy từ chi phí cho dự án trong tổng mức đầu tư. Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình được Bộ Xây dựng công bố kèm theo văn bản số 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007.

Tuy nhiên, theo Thông tư 118/2007/TT-BTC ngày 02/10/2007 của Bộ Tài chính thì Ban QLDA được phân thành nhóm I và nhóm II, theo đó các Ban QLDA nhóm II không được hưởng chi phí từ dự án là mâu thuần với pháp luật về xây dựng. Về vấn đề này Bộ Xây dựng đã có ý kiến với Bộ Tài chính. Hiện nay Bộ Tài chính đang nghiên cứu để sửa đổi.    

Về xác định chủ đầu tư: Tại khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng đã quy định rõ: chủ đầu tư xây dựng công trình là người chủ sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Pháp luật về xây dựng không quy định điều kiện năng lực của chủ đầu tư. Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, việc xác định chủ đầu tư đã được quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 112/CP, hướng dẫn tại Thông tư 02/2007/TT-BXD và giải thích rõ hơn tại văn bản 1394/BXD-PC ngày 28/6/2007 của Bộ Xây dựng, theo đó về nguyên tắc chủ đầu tư là đơn vị quản lý, sử dụng công trình. Trường hợp đơn vị quản lý sử dụng công trình không đủ điều kiện về tổ chức, nhân lực, thời gian và các điều kiện cần thiết khác thì người quyết định đầu tư giao cho đơn vị có đủ điều kiện nêu trên làm chủ đầu tư. Đơn vị quản lý, sử dụng phải cử người tham gia với chủ đầu tư để quản lý dự án và tổ chức tiếp nhận công trình đưa vào khai thác sử dụng.

4. Về hướng dẫn lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng:

Chính phủ đã ban hành Nghị định 58/2008/NĐ-CP ngày 05/5/2008 hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật Xây dựng. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Thông tư hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựng, thi công xây dựng, các hình thức tổng thầu và sẽ ban hành trong tháng 8/2008. 

II. VỀ QUY HOẠCH VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở:

1. Về tổ chức lập quy hoạch: Việc quy định cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng thì chịu trách nhiệm tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng không có gì mâu thuẫn với phân cấp về quản lý quy hoạch xây dựng theo Luật Xây dựng. Cơ quan được phân cấp phê duyệt sẽ tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch.

2. Theo quy định tại điểm 5 Điều 32 của Luật Xây dựng đối với quy hoạch chi tiết trong thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố mà chưa triển khai thực hiện thì phải có biện pháp khắc phục như điều chỉnh, công bố huỷ bỏ... Về ngyên tắc, quy hoạch xây dựng phải đi trước một bước để đảm bảo quản lý xây dựng và cung cấp thông tin cho nhà đầu tư. Quy định của Luật Xây dựng nhằm đảm bảo việc các cơ quan quản lý Nhà nước có trách nhiệm định kỳ rà soát các quy hoạch đã phê duyệt sau 3 năm kể từ ngày công bố. Qua rà soát đánh giá sẽ xác định các quy hoạch còn phù hợp thì tiếp tục thực hiện, nếu phát hiện không còn phù hợp thì ra quyết định điều chỉnh. Tuy nhiên, nếu chưa hết thời hạn 3 năm nhưng nếu xuất hiện những yếu tố mới do nhu cầu của nhà đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền cũng xem xét và nếu chấp thuận thì ra quyết định điều chỉnh.

3. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại văn bản số 6626/VPCP-KTTH ngày 15/11/2007, vốn cho công tác quy hoạch được lấy từ nguồn vốn sự nghiệp kinh tế của các địa phương, riêng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 của các dự án được bố trí từ vốn đầu tư của dự án. Uỷ ban nhân dân các tỉnh chịu trách nhiệm lập kế hoạch và cân đối nguồn vốn cho công tác quy hoạch tuỳ theo nhu cầu phát triển của địa phương. Do đó các tỉnh hoàn toàn chủ động trong việc lập kế hoạch vốn cho công tác quy hoạch trên địa bàn.

Thông tư số 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008 đã hướng dẫn chi tiết về các loại đồ án quy hoạch xây dựng và đối tượng của từng loại quy hoạch. Riêng đối với các khu công nghiệp, khu chế xuất... hiện nay Bộ Xây dựng đang soạn Thông tư hướng dẫn về quản lý xây dựng các khu công nghiệp, dự kiến trong đó sẽ làm rõ các nội dung này.

4. Về quản lý đô thị:

a. Góc vát công trình tại nơi giao nhau của đường trong đô thị: Quy định này nhằm đảm bảo an toàn giao thông trong đô thị, góc vát các công trình được xác định căn cứ cấp đường trong đô thị gắn với công trình và tầm nhìn tối thiểu phải lớn hơn hoặc bằng 20m, do vậy tổ chức tư vấn lập quy hoạch chi tiết đô thị hoặc thiết kế đô thị sẽ nghiên cứu và xác định về góc vát cụ thể đối với mỗi công trình ở mỗi vị trí khác nhau đảm bảo phù hợp với quy định tại mục 4.3.4 của Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Do đó quy hoạch chi tiết hoặc thiết kế đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt là căn cứ để thực hiện.

b. Cửa sổ tầng lầu không quy định trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng nên rất khó xử lý khi xảy ra tranh chấp và trong việc thẩm tra hồ sơ cấp phép xây dựng: Khoản 2.8.10 đã quy định “Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5 m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp sau:...”. Như vậy nếu cửa sổ tầng lầu của các công trình hiện tại nằm trong độ cao đã quy định như trên thì khi cải tạo, chỉnh trang hoặc xây dựng lại phải thực hiện theo quy định tại khoản 2.8.10 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng.

c. Theo quy định tại khoản 2.8.10 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng thì không cho phép bậc, cấp của nhà ở được nhô ra ngoài chỉ giới đường đỏ: Đây là quy định nhằm đảm bảo mỹ quan đô thị, do vậy khi đầu tư xây dựng hoặc cải tạo công trình cần lưu ý về sự hợp lý giữa cao độ nền công trình và cao độ mặt vỉa hè.

d. Trường hợp quy hoạch cải tạo các khu vực cũ, đối với trường hợp lô đất đứng riêng lẻ có diện tích nhỏ hơn 50 m²: Khoản 2.10.2 đã quy định đối với lô đất đứng riêng lẻ có diện tích lớn hơn 50 m² với chiều rộng và chiều sâu lô đất lớn hơn 5m, đối với trường hợp có diện tích nhỏ hơn 50 m² với chiều rộng và chiều sâu lô đất lớn hơn 5m, mà chủ hộ có yêu cầu hợp khối với lô đất liền kế thì việc sử dụng đất đã phù hợp với quy định tại khoản 2.10.2.

6. Về giá thuê nhà ở xã hội:

Theo quy định tại Điều 56 của Luật Nhà ở và Điều 27 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, thì cơ sở để xác định giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo các nguyên tắc sau (4 nguyên tắc):

- Tính đủ chi phí đảm bảo thu hồi vốn đầu tư xây dựng, quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội.

- Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trên nguyên tắc đảm bảo phù hợp với khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội quy định tại Phụ lục số 1 của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP.

- Khung giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội được xem xét, điều chỉnh 5 năm một lần phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ. Khung giá này bao gồm giá cho thuê nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà ở thấp tầng tại khu vực nông thôn, khung giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội áp dụng đối với loại nhà chung cư tại đô thị...

Do phải đảm bảo các nguyên tắc trên với thời hạn khấu hao là 30 năm có tính lãi suất vay vốn, nên trên thực tế giá thuê theo khung giá của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có thể cao hơn so với mức thu nhập của các đối tượng xã hội và giá thuê nhà trên thị trường. Vì vậy, căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để điều chỉnh cho phù hợp với đặc thù trên địa bàn.

6. Về phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở:

- Cho đến nay đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến các chính sách ưu đãi khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung nói riêng được ban hành (Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp…). Song việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có chuyển biến. Nguyên nhân cơ bản của việc chậm triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội là do chi phí đầu tư xây dựng lớn, thời gian thu hồi vốn dài, nên chưa thực sự khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, trong khi nguồn vốn ngân sách của các địa phương lại hạn chế. Để thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đang khẩn trương xây dựng hai đề án: Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nguồn vốn nhà nước cho những đối tượng xã hội tại đô thị thuê, thuê mua; Chính sách phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, để trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt trong Quý III năm 2008 để các địa phương có cơ sở thực hiện.

- Về chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở đã được quy định tại nhiều văn bản như: Quyết định số 118/TTg ngày 27/02/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 03/02/2000 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người hoạt động cách mạng từ trước cách mạng tháng 8 năm 1945 cải thiện nhà ở; Quyết định số 117/2007/QĐ-TTg ngày 25/7/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Quyết định số 118/TTg và Điều 3 Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg.

Theo các văn bản nêu trên thì người có công với cách mạng được hỗ trợ cải thiện nhà ở thông qua nhiều hình thức khác nhau như: giao đất không thu tiền sử dụng đất; miễn giảm tiền sử dụng đất, giảm tiền nhà khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP; hỗ trợ kinh phí khi xây dựng nhà, bằng tiền với các mức từ 25 đến 50 triệu đồng tuỳ theo từng đối tượng khác nhau.

7. Về xây dựng cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ ĐBSCL:

Xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ nhằm đảm bảo cho người dân trong vùng thường xuyên bị ngập lũ ĐBSCL có cuộc sống an toàn, ổn định và từng bước phát triển bền vững là một trong những nội dung chủ yếu trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội vùng đồng bằng sông Cửu Long. Thực hiện Chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư và nhà ở vùng ngập lũ ĐBSCL (giai đoạn 1) đã có trên 120.000 hộ dân trong vùng đã có chỗ ở an toàn và ổn định. Với vị trí thuận lợi, nhiều cụm, tuyến dân cư có khả năng phát triển kinh tế gia đình tốt, phát triển thành các đô thị trong tương lai.

Mặc dù các địa phương đã có nhiều cố gắng trong thực hiện Chương trình (giai đoạn 1), tuy nhiên do số hộ dân sống trong vùng thường xuyên bị ngập lũ rất lớn nên trong giai đoạn 1 của Chương trình chưa thể giải quyết hết số hộ dân nói trên vào ở trong cụm, tuyến dân cư. Mặt khác trong vùng có rất nhiều hộ dân đang sinh sống trong các khu vực sạt lở nguy hiểm. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành và địa phương liên quan đi khảo sát thực tế ở các địa phương, lập đề án và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bổ sung các dự án đầu tư xây dựng Chương trình giai đoạn 2 (208 dự án) để đảm bảo chỗ ở an toàn, ổn định cho khoảng 52.356 hộ dân trong khu vực sạt lở và số hộ dân chưa được giải quyết hết trong giai đoạn 1 của Chương trình. Trong đó đã nghiên cứu đề xuất các cơ chế chính sách đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế và có tính khả thi cao.

III. VỀ CÔNG TÁC THANH TRA XÂY DỰNG:

Về năng lực hành nghề đối với cá nhân, tổ chức hoạt động xây dựng: Được quy định tại Luật Xây dựng, Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005, Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và các Thông tư hướng dẫn.

Về thẩm quyền tổ chức thực hiện cưỡng chế của Chủ tịch UBND cấp xã và Trưởng công an xã theo Nghị định số 180/2007/NĐ-CP: Chủ tịch UBND xã tổ chức thực hiện cưỡng chế; lực lượng tham gia thực hiện cưỡng chế gồm nhiều thành phần; Trưởng Công an cấp xã phải tổ chức lực lượng công an để thi hành quyết định cưỡng chế theo quy định./.